何为产权交易？

产权交易

　 　


产权交易有许多方式，常见的有协议转让、竞价交易（拍卖）、企业兼并重组挂牌交易等方式，这里重点讨论产权交易中拍卖操作方式。


　　　一、产权交易机构的拍卖资质问题 根据1997年1月1日实施的《拍卖法》及有关文件的规定，不具有拍卖资质的企业不得从事拍卖业务，为了开展产权拍卖业务，产权交易机构应首先取得相应的拍卖资质或者设立专门拍卖企业.


　　　对于设立拍卖企业有以下两方面的要求：


　　　1、拍卖企业设立区域性要求。《拍卖法》第十一条规定："拍卖企业可以在设区的市设立，设立拍卖企业必须经所在地的省、直辖区、直辖市人民政府负责管理拍卖业的部门审核许可，并向工商行政管理部门申请登记、领取营业执照"。这里表明只有地级市以上的城市才许可设立拍卖企业，从事产权拍卖业务，原县级城市设立的拍卖企业属于清理整顿范围。


　　　2、拍卖企业的行为能力和业务水平。《拍卖法》第十二条规定："设立拍卖企业，应当具备下列条件：


（1）有一百万元人民币以上的注册资本；


（2）有自己的名称，组织机构、住所和章程；


（3）有与从事拍卖业务相适应的拍卖师和其他工作人员；


（4）有符合本法和其他有关法律规定的拍卖业务规则；


（5）有公安机关颁发的特种行业许可证；


（6）符合国务院有关拍卖业发展的规定；


（7）法律、行政法规规定的其他条件。


　　" 《拍卖法》第十四条规定："拍卖活动应当由拍卖师主持。" 以上条款规定了拍卖企业设立的条件，不符合上述条件的拍卖企业不能从事产权拍卖业务。同时表明，拍卖企业也要具备有因工作失误或其它原因造成对委托人、竞买人损害时，有承担相应的法律责任与经济赔偿能力。而拍卖师是经国家有关部门考核确认的专业人员，它代表了整个拍卖企业的业务水平和承担法律责任的能力。


　　　 二、资产的权属问题 调查委托拍卖产权的权属是产权交易前期准备工作的基本点，对一个连产权权属都不明确的资产，很难想象如何进行成功的产权拍卖。 委托方对委托资产权属问题一般是清楚的，但有些资产因其本身权属错综复杂，很难一时搞清，特别是在房地产方面更为明显，这些资产在过户时，往往牵涉到土地的性质是划拨土地，还是出让土地，如是以优惠价出让的土地，在产权拍卖后是否要补足优惠出让部分的金额；房产证和土地证是否齐全；房产契税、房产交易手续费、土地出让金等如何交纳和是否交纳；资产是否存在抵押，抵押期是否到期，是否存在重复抵押以及是否被法院查封等等问题。在产权拍卖前，必须事前全部搞清它们之间各种关系，这些问题都关系到资产是否可以拍卖和以多少价格拍卖。同时，协助委托方搞清产权的权属，提出合理的拍卖保留价，提高交易成功率，也是体现一家产权交易企业业务水平的地方。


　　　　三、拍卖方式的选择 拍卖方式可以分为无估价拍卖和估价拍卖，有估价拍卖分为增价拍卖和减价拍卖。无估价拍卖是拍卖人不设定起拍价，由竞买人自由报价，最终由价高者取得拍卖物。与无估价拍卖相对应的是估价拍卖，即在拍卖前将拍卖的标的物确定一个比较合理的起拍价，然后在拍卖时公布起拍价，竞买人根据起拍价在拍卖时相互竞争，最后由出价最高者取得拍卖物。目前，产权交易中常采用的方法是估价拍卖。 四、估价拍卖时保留价的确定 在进行估价拍卖时，确定拍卖的保留价，是整个拍卖过程中一个很重要的环节，它往往关系到拍卖的成功与否，这里就涉及如何确定拍卖保留价的问题。


（一）评估价、拍卖保留价和起拍价的关系。确定拍卖保留价，应先明确评估价、拍卖保留价和起拍价的含意和相互关系。


《拍卖法》第二十八条规定："拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的保留价"。这确定了评估价在制定拍卖保留价时的法律地位。


《拍卖法》第五十条规定："拍卖标的无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明"。"拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。


"这表明拍卖保留价，是指委托人确定的拍卖标的最低价。起拍价是为了提高拍卖标的成交率，根据拍卖保留价而制定的参考价，在拍卖开始时要公布。 这三者的关系是，评估价是基础，保留价是权益，起拍价是手段。在委托拍卖时，应合理地确定它们之间的相互关系。实践中，评估价、保留价、起拍价和成交价之间是相关相成的。


（二）评估价不宜作为保留价。委托方总期望自己的资产能卖个好价，但实际运作过程中，单纯地将拍卖资产以评估价或下调一定幅度作为交易底价是缺乏可操作性。从理论上讲，评估价是按法定或公允的标准和程序对资产估算的价值。由于其评估方法自身的制约，及同一资产出于不同的评估目的，产生评估结果是有相当大的差距的，如采用重置价格法与采用清算价格法产生的评估结果就完全不同。


同时，评估价不可能准确反映资产的供求关系，也就不可能准确反映市场对资产的接受价格，即使能准确反映市场价格，也是一个静态的，时点的价格，而评估到交易有一个过程，市场又瞬息万变。同时评估价也不可能体现交易本身的各种具体情况，特别是用重置价格法评估的资产，往往是高于接收方的心理预期。受经济环境，供求关系影响，当前绝大多数资产的成交价远远背离评估价。对此，以评估价或下调一定幅度作为拍卖保留价，往往不能成交，评估价不宜简单地作为拍卖保留价。


（三）拍卖保留价与成交价没有必然的联系。有许多委托人存在一种误解，认为保留价定得越高，成交价也就越高。其实，产权交易说到底是一个市场行为，产权的成交价如何，最终由市场来确定，由产权自身的价值和供求关系确定。影响成交价因素，是资产的质量如何、是否适合市场的需求，是意向购买人多少、出让时机、市场大环境如何等等，而非拍卖保留价定得高低，而且大多保留价是保密的，客户并不知晓，故拍卖保留价高低与成交价并没有必然的联系。但是，确定合理的拍卖保留价可以大大提高交易的成交率。 五、拍卖的实际操作和注意事项 前面分析的是拍卖操作过程前期准备工作中应注意的问题，下面介绍一下拍卖操作的实施过程：


（一）拍卖委托：产权交易机构首先要与委托方签订《拍卖委托合同》，


合同的内容包括：


1、委托人、拍卖人的姓名或者名称、住所；


2、拍卖标的名称、规格、数量、质量等；


3、委托人提出的保留价是否保密；


4、拍卖方式是增价拍卖、减价拍卖还是投标拍卖；


5、拍卖时间、地点；


6、拍卖标的交付方式或者转移的时间、方式；


7、佣金及支付的方式、期限；


8、价款的支付方式、期限；


9、违约责任；


10、双方约定的其它事项。


注意事项：委托合同的内容是在大量前期工作的基础上确定的，有了充分的前期准备工作，是成功拍卖的保证，一旦将合同定下就不要轻易地改动，否则，会给拍卖工作造成波动。


（二）拍卖合同签订后，将由产权交易机构发布《拍卖公告》，拍卖公告包含以下内容：


1、拍卖的时间、地点；


2、拍卖标的；


3、拍卖标的展示时间、地点；


4、参于竞买应当办理的手续；


5、需要公告的其他事项。


注意事项：产权交易机构应事前根据拍卖产权的性质、地点要求与委托人商定在哪些地区、哪些媒体（报纸、电视、电台）上刊载公告，并向重点有意向企业单独寄送《拍卖公告》。


（三）办理报名手续。注意事项：在办理拍卖报名时，应严格按拍卖公告规定的时间，执行报名截止期，以防竞买人对此提出异议，为了防止串标，在条件许可的情况下尽量将报名时间定在拍卖会举行的前一刻。


（四）举行拍卖会。注意事项：在拍卖会举行时，委托人尽可能在场，一方面对拍卖过程有一个明确了解，及时签订《拍卖成交合同》，更重要的是使委托方对整个拍卖过程有个充分的了解，及时处理一些意外情况。


（五）成交付款。注意事项：


1、拍卖成交后，产权交易机构应严格按成交合同要求执行拍卖成交款入帐和有关合同条款执行情况，及时处理可能产生的情况。


2、在买受人交清成交款后，产权交易机构要及时将拍卖标的物移交，协助办理产权证书的交接工作。


六、拍卖过程中非正常事项的处理 拍卖中非正常事项主要有这几种情况


（一）拍卖报名时，无人参加或竞买人不够法定人数。这里要分析为何无人参加的原因，很可能是市场宣传没有做好，造成竞买人不足的。对此，拍卖人均应向委托人写出情况报告，终止拍卖或再行拍卖。


（二）应叫价未到保留价。一般往往是保留价过高或资产质量太差，这时应根据实际情况决定撤拍或者终止拍卖。终止拍卖由拍卖人向委托人出具终止拍卖书。拍卖合理支出费用，由委托人支付。


（三）买受人违约不付成交款或不付全款。这是违反《经济合同法》和《拍卖法》，原买受人应依法要承担违约责任。


《拍卖法》第三十九条规定："即买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。"


（四）买受人违法串标。这是拍卖过程中比较难处理的问题。对于在拍卖过程中出现串标的违法行为的定性和处置方法，目前，国内有四个法律文件，它们分别是《民法》第四条、第五十