购买拍卖房地产应注意的几个问题

卖房产依据房屋所有人或使用人在法律上对房屋的不同权利分为:
    a. 个人产权房（私房）；
    b.有限产权房为房改中的过渡性房产，属私房，只有在办理相关手续和补缴土地使用费等后才允许交易，目前的安居房、平价房、已出售公房及原联建公助、自建公助属于此列；
    c.单位产权房又称系统产权房，是单位自建或参加联建，并自己使用或分配给本系统职工的住宅和其他建筑物；
    d.使用权房，只有使用权，市场上出售该类房产，从本质上讲只是房屋所有人与使用人之间建立一种房屋租赁关系。在拍卖中，仅转让使用权而已。
2、权属是否存在共有、租赁、典当、抵押、查封等问题，共有人、承典人、租赁人在已备案的情况下有优先购买权，房产过户之前抵押须注销，查封须解除。是
    <1> 有产权证或曾经有产权证:
       a. 房产契证；
       b. 房屋所有权证（咖啡色）；
       c. 房屋所有权证与国有土地使用证（咖啡色与红色）；
       d.土地房屋权证（黄色），有共有人的还有土地房屋共有权证（绿色）；
       e. 曾经办过产权证的可到档案馆调档或作废重办。
    <2> 有产权无产权证:
    一般情况下由开发单位统一办理，通常在开发单位处能找到下列资料：
       a. 立项批文 --- 计划委；
       b. 用地批文（市政府）、红线图或土地、房屋权证（房产公司的权证） ---土地管理局；
       c.国有土地有偿出让合同（复印件） --- 土地局批租处；
       d. 缴交地价款发票或土地收费凭证（复印件） --- 土地局批租处；
       e. 开发单位营业执照（复印件） --- 工商局；
       f. 建设用地规划许可证 --- 土地管理局；
       g. 建设工程规划许可证 --- 城市规划管理局；
       h.开工执照 --- 建设工程质量监督站；
       i. 商品房预售许可证 --- 房管局市场管理处；
       j.工程竣工验收证明（包括单位工程质量综合评定表、单位工程质量检验综
合评价） --- 建设工程质量监督站；
       k. 商品房预售合同或出售合同（注意：是否在房管部门备案及合同签订日期，如没有备案，要开发商补备案。）、公证书 --- 通常 4 份开发商、房管局、物业、购房者各执 1 份，如遗失可登报作废；
       l. 登记机关认可的测绘资料（ 1:200 图、 1:500 图、 1:1000图有条
型码）和房屋产籍调查表 --- 房管局二楼测量队；m.购房者的购房发票（单位可缴交复印件，因通常单位需留原件做帐用），早期的是工业零售或批发统一发票（要换），现在的是商品房销售专用发票，--- 开发商有存底，可以去复印；
       n. 公安局门牌申请表 --- 开发单位或物业管理处，如果以前没办过，也
可到所属派出所开证明。
    具备上述资料方可到登记大厅做第一手的权证，然后到交易大厅办理现买受人的土地房屋权证。如果房产没有竣工，可以先办理楼花转让。
二、房产交易的费用
    执法部门拍卖的房产，凭协助执行通知书、民事裁定书办理产权免收评估费 0.24% （拍卖房产已经过评估），并按拍卖成交价缴纳综合税、鉴证费、契税等税费。税费标准从交易性质上分两大类。
    1. 原权属人为个人，现买受人仍为个人的普通住宅又分5 年以上的，为契税 1.5% 、交易费 0.8 （鉴证费 0.56 、评估费 0.24 ）计2.3% ；5 年以下， 1 年以上的，有增值的，按总值的 1.5% 加 2.3% 计 3.8% 收取；1 年以内有增值的，按差值的 5% 加总值的2.3% 收取。
    2. 除第 1 类以外，权属变更如个人与单位之间、单位与单位之间或房产为高档住宅（别墅、度假村、复式住宅、跃式住宅、 9 层和 9 层以上并设有电梯的）、商场、店面、厂房、办公楼、写字楼等均按 8.8% 收取，含综合税 5% 、契税 3% 、交易费 0.8。其他费用有房屋登记费、土地登记费、工本费、测量费、印花税等。合同签订日期 1996 年 9 月 1 日以前的上手契税为 6% ，以后的为 3%，上手契税按合同金额收取，没有购房合同曾经抵押的，按抵押合同金额收取。