《委托拍卖合同》不严密引发的纠纷案例

签订成交确认书后,土地使用权的转移手续也办得非常顺利。但在最后一关拍卖行与法院进行结算时,问题出来了。   该宗地的使用权拥有者是一私人企业的老板,因无法偿还银行债务而被起诉,法院依法查封该宗地并强制拍卖。由于该宗地地势较偏,估价过高,拍卖公告刊登出去后,问津者寥寥无几。有意竞买者均反映本身估价偏高,再加上庞大的交易费用,恐难于承受。拍卖行为了提高成交可能性,创造效益,向竞买人承诺一切费用由拍卖行负责。拍卖行的本意待结算时从拍卖款中扣除,也就是由被执行人承担。此项"优惠政策"一出台,自然顺利成交了。纠纷也跟着来了。该宗地原为划拨地,出让金也未缴。最后结算时一看,成交为190多万元的土地七除八扣以后只剩下了130多万元;事实上也是付出了近 60万元的交易费(出让金、增值税、契税、营业税等等)。被执行人一看傻眼了,原以为欠了银行150多万元还了还有剩余的,这下可好,还得找钱还债，于是一纸诉状将拍卖行告上了法院。理由很简单,有些税收、费用是由买方承担的,为什么要由出让方(被执行人)承担?同时出具了国土部门的有关规定。拍卖行也"据理力争:"这是一贯的做法,你是被执行人,无权说话,强制拍卖不同于正常交易!经办法官在拍卖前已同意了我们的做法!"谁是谁非,暂且不说,让我们先来看委托人(法院)与拍卖行的委托拍卖合同是怎么签订的,法院有没有授权拍卖行由被执行人承担所有费用呢?    现在在许多拍卖的实际操作中,对于法院委托拍卖的标的,是没有签订委托拍卖合同的,很多仅仅是出具一份委托拍卖书,声明依照哪条法律依法查封什么什么,委托什么拍卖行公开拍卖,底价多少。并未对相关费用的分摊作出明确的说明,一般拍卖行都认为跟法院关系好,有法院撑腰,也无所谓谁出多少,更多的为了避免增加竞买人的竞买成本,都承诺由出让方承担。再者,许多类似的案例发生后, 也少有被执行人提出异议,也许他们都认为欠债方就是理亏的一方。但随着人们法律意识的逐步增强,敢于用法律来维护自身权益的人也越来越多。法律的天平是公正、公平的,绝不会偏袒任何一方。上述案例当中,既然拍卖行的行为没有法院的文字依据支持,显然是错误的,所谓的经办法官同意也口说元凭,不能作为此案的证据。再说, 法院的强制拍卖也必须遵循有关法律、法规的规定执行。 经过法院的调解,最终争议双方达成了谅解,拍卖行也动员买受人分担了一部分费用。虽然此案中拍卖行并未受到经济上的损失,但 企业的声誉受到了一定程度的影响。回过头来看,假如当初与法院签订了委托拍卖合同,明确了费用的分摊,这些烦恼会发生吗?假如真的要让被执行人承担所有费用,法院在签订委托拍卖合同时,肯定会依照严谨的程序,征得被执行人同意的。这些工作让法院来做,不是更合理、更省事吗?更何况拍卖行所扮演的角色只是中介,而非决策者！由此看来,委托合同马虎不得,"随意"不得。    其实,在多年的实际工作当中,诸如此类的案例笔者接触了许许多多。因此,笔者认为,《委托拍卖合同》是整个拍卖程序当中对委托人、拍卖人起约束力的行为规则,同时也是一宗拍卖活动得以顺利完成的前提保证。为避免引起纠纷,任何一宗拍卖活动都必须严格按照《中华人民共和国拍卖法》及相关法律的规定签订委托拍卖合同, 防微杜渐、未雨绸缪。随着社会的不断进步,法律法规的不断健全、完善,人们的法律意识也在不断地提高。作为一个特殊的中介服务行业,拍卖企业更应该运用起法律武器来维护自身的合法权益,规范自己的行为。拍卖领域竞争之激烈是众所周知的。目前中国又刚刚成为 WTO的一员,即将面对国外同行有力的冲击,我们的拍卖企业若不严格依照法律办事,不体现公平、公正、公开的三公原则,不以严谨、务实、高效地作风进行拍卖活动,恐怕很难在日益激烈的竞争环境中求生存、求发展。