国土资源部第39号令遏制开发商高杠杆运作

---

上周，国土资源部第39号令发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。该规定在2007年11月1日开始施行。从目前市场反映的情况来看，新规定最有特色的在两个方面：一是明确把工业用地纳入到“招拍挂”的范畴；二是土地受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书。

      对于工业用地纳入市场化交易，在国土资源部2006年关于土地转让的文件中有所要求，只不过这次用39号令进一步强调及制定可操作条例来限定。在一些地方的经济发展早期，不少人就是借助于工业用地的协议转让，只用极少的成本占有大量土地，然后又把这些土地再以其他方式进入土地市场交易，攫取了巨大的暴利。所以，对把工业用地纳入到拍卖市场，必然会减少国有财富流失，从而为政府建立有效的住房保障体系创造条件。       对于“土地受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书”的规定，这是目前房地产企业最为关注的问题。这条规定的核心是地方政府把土地转让后，土地受让人要获得土地使用权证书，就得付清全部的土地出让金。       在一般情况下，住房需求是人口的增长变化来决定的。从人类历史来看，各国的人口增长到某一水平后，都会进入一个稳定状态，人口总量大致会维持在一个相对不变的水平上。也就是说，市场对住房需求的增长也是比较稳定的。但是，国内的房价为什么会快速飙升？这就与我们的土地付款制度及银行信贷等制度缺陷有关。       因为，在以往的土地付款制度下，开发商先把土地拍卖下来，然后一期一期地付款并一期一期地获得土地使用权证。这样，房地产开发商当拿到一期土地的使用权证后，就能够以土地向银行抵押融资，为项目开发做前期准备。一旦前期准备完成，就以预售的方式边开发边销售，而销售获得回款后又用于后期循环开发。如此一来，房地产开发商就能够用有限的资金撬动多个项目。这样一期又一期地反复循环，房地产开发商所做项目就越来越广、越来越大。       同时，当房地产开发商用分期付款的方式分期获得土地使用权证时，不仅它能够用有限的资金撬动多期开发及多个项目，而且它能够利用住房市场产品的惟一性，以土地持有的优势不断推高其开发项目的价格，并在许多事情上迫使政府按照房地产开发商意图而为，否则地方政府的土地出让金就难以收回。当然，上述的情况仅是假定房价只是会涨而不会下跌。       如果房地产市场价格出现下跌，房地产市场的风险就会暴露出来。由于房地产开发采取高杠杆的资金运作，即房地产开发商所投入的资金很小，加上土地是分期付款，在这种情况下，房地产开发商就容易把房地产市场出现的高风险转移给银行与地方政府，而且房地产开发商所承受的风险也很小。       正因为房地产开发商在开发过程中所承担的风险很小，这就使得开发商有动力来推高拍卖土地的价格，也有动力采取各种方式来推高房价。如果说房地产开发商被要求在付清土地出让金后才能够获得土地使用权证，无论是他们一次性支付还是分期支付都是如此，那么一是会提高房地产市场准入门槛。二是对于一些有实力的房地产开发商来说，即使他们一次性支付或分期支付其土地出让金都没有问题，但是当房地产开发商对拍卖的土地要支付出让金才能够获得土地使用权证时，那么房地产开发商不仅无法转让这块土地生产运营的全部成本，也阻碍了房地产开发便利地从银行融资的途径，从而减少房地产开发商项目滚动的现金流。在这种情况下，房地产开发商“囤地”、“囤房”的行为自然会减少。       正是从上述意义上来看，39号令对房地产开发商的影响是巨大的。它不仅提高了房地产开发商进入市场的门槛，也遏制了房地产开发商利用银行信贷高杠杆的运作方式，增加房地产开发商融资的成本，降低了银行及政府在房地产运作中的风险。国土资源部出台这个文件，有利于进一步平抑房价。