最高院司法解释：设定抵押的房屋可以查封拍卖

    最高人民法院今天发布司法解释，就人民法院根据抵押权人申请，执行设定抵押的房屋的问题作出规定。根据该司法解释，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。     该司法解释同时规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。逾期仍未迁出的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十九条之规定作出强制迁出裁定。
    该司法解释还专门规定，被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
    据悉，最高人民法院曾发布一份《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，从2005年1月1日起正式生效后，曾经引起了银行界的极大震动。这主要是因为该规定第六条直接涉及到了房贷：“对被执行人及其所扶养家属生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这无疑对银行实现抵押权产生一定影响。但该规定第七条规定“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”这也为银行实现抵押权提供了可能。但由于没有从根本上解决具体“最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品”的范围、标准和期限等问题，这给执行法官相当大的自由裁量空间，而且为银行行使抵押权设置了前置性义务，增加了抵押物处置的难度和成本。在解释该条款时，最高人民法院甚至明确指出“即使房屋已设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得执行”。而此次发布的这份司法解释，针对以前的规定在实际操作中发现的一些问题的解决提供了新的司法依据。
●司法解释：
最高人民法院公告
    《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于2005年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自2005年12月21日起施行。
　　最高人民法院
    2005年12月14日
最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定
(2005年11月14日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过)法释[2005]14号
    根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下：
    第一条对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
    第二条人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。
    第三条上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十九条的规定执行。
    强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
    第四条申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。
    第五条申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
    已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。
    第六条被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。
    第七条本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。