破产企业财产的拍卖变现

一、破产企业财产的类型及特点
破产企业财产拍卖，按委托人不同，可分为政府委托的拍卖和法院强制拍卖;按拍卖方式不同，可分为整体拍卖和分体拍卖。
（一） 按委托人不同分为：
1、 政府委托的拍卖。它是各级政府及其行业主管部门在国企改革、改制、改造中，对一些资不抵债、扭亏无望的企业实施破产，由政府主管部门、主要债权人、债务人、国有资产管理部门、破产企业代表等组成破产清算小组，对企业的资产进行破产清算并委托拍卖。它的特点是：（1）拍卖标的以国有中小型企业为主。（2）由于是主动破产，政府支持，委托人给拍卖行的前期准备时间也较为宽松，有利于拍卖活动的组织实施和广泛征集竞买人。（3）委托人多有前置性限制条件，如买受人须保证企业职工安置等。
2、 法院委托的强制性拍卖。它是资不抵债的企业因经济纠纷案件被债权人上诉法院，由法院判决强制性拍卖企业资产，破产还债的委托拍卖方式。它的特点是：（1）拍卖标的多为小型企业，各种经济成分均有，组成拍品的财产分散、零乱。（2）法院对拍卖时限要求很高，一般要求快速变现，拍卖行前期准备工作时间短。（3）委托的底价由于充分考虑了快速变现的要求而定得较低。
（二） 按拍卖方式分为：
1、 整体拍卖。一般用于对具有某些潜在优势的中小型企业的资产进行拍卖。对大多数具有地理位置较好的房地产或适用的设备，规模适中的中小型企业，采取整体拍卖的方式，适宜投资人进行投资转产或原破产企业职工以集体回购、股份制改造方式重建劳动组合，恢复生产经营。它的特点是：由于生产经营及配套设施相对完整，买受人权利集中，可快速投入对资产的经营动作，对各种经济类型经济实力较强的企业和个人参与竞买有较大的吸引力，拍卖操作也较为简单易行。
2、 分体拍卖。一般用于对中型工业企业的破产资产进行拍卖。它的特点是：由于中型工业企业大多专业性强、下岗职工人数多，地理位置欠佳，总体价值较高，在经济发展相对欠发达地区，征集竞买人较为困难。因此，可采取分体拍卖的方式，将一个工厂的资产以生产车间（或生产线）、生产部门闲置地产等为单位分体拍卖。分体拍卖的原则：（1）资产分割必须合理，分割拍卖后资产应均能独立使用，交留有独立或共用的厂区通道。（2）分割后的产权界限应清晰易辨，房产的位置和建筑物、地产要明确，机器、设备归属要清楚。（3）在土地上附着建筑物情况下，土地使用权与建筑物产权不宜分拆拍卖。分体拍卖的优点：（1）可有效降低单位卖价，有利于吸引中小投资人参与竞买。（2）有利于破产企业职工组织起来回购破产资产生产自救。（3）分体拍卖为拍卖后重组企业在生产经营管理上实施市场化运作提供了先天条件，有利于建立现代企业制度。分体拍卖的缺点：（1）拍卖前期准备工作复杂，对拍卖师素质要求较高。（2）当资产分割不合理时，易引发经济纠纷或在办理产权、产籍过户手续中为买受人带来麻烦，影响拍卖行信誉。
二、 破产企业财产拍卖的实施步骤
（一） 签订《委托拍卖合同》前的准备阶段
破产企业财产拍卖一般必须在人民法院裁定宣告破产之后进行。清算组将法院认为可以拍卖的财产经过评估后，单独造册，并向拍卖企业提供拍卖委托书。拍卖企业接到委托书后，就当认真审查清算组提交的法院宣告破产的裁定书、企业财产评估报告、拍卖财产清册以及有关权属证明等文件。
（二） 拍卖人与清算组签订《委托拍卖合同》
《委托拍卖合同》除具有一般委托拍卖合同的共同条款外，还应特别注意以下几点：1、拍品的移交。要写明由谁移交拍品给买受人，一般由清算组直接与买受人办理移交手续，拍卖企业对移交双方进行监督，并写明委托人若未按照约定移交拍品应承担的具体违约责任。2、拍卖成交价款的交付。通常成交额较大的，其付款方式以分期付款方式为宜，付款的时间也应适当延长。在买受人付款后，为保证买受人的利益，拍卖企业不宜将全部价款划给委托人，拍卖企业应暂留一部分款项作为保证，待委托人和买受人全部移交完毕后，凭双方书面通知，拍卖企业方可将余款划给委托人。3、拍品的所有权转主及税费的承担。涉及房产、土地等过户手续和税费的承担，一定要在合同中约定清楚，以防成交后带来不必要的麻烦。4、对标的仍处在租赁状态的，要约定处理办法，根据《合同法》规定承租人有优先购买权的，要写明是否愿意购买；如承租人不愿意解除合同，在约定标的移交时间应长于租赁时间，并确定拍卖成交日到移交时的租金由谁所有。5、对房地产面积误差以及设备等物品数量误差的处理一定要在合同中明确。
（三） 拍卖公告及展示
与其他拍卖活动一样，拍卖企业与清算组签订合同后，应当于拍卖日7日前发布拍卖公告，对拍卖活动进行宣传。拍卖企业应当对拍卖标的进行展示，展示时间不少于2日。在破产企业财产拍卖的公告中应当对以下内容作出说明：
1、 拍卖的时间、地点、拍卖标的展示的时间、地点以及参与竞买应当办理的手续；
2、 明确拍卖是破产企业财产拍卖。拍卖企业应对破产企业及破产企业财产作出情况说明；
3、 拍卖的不动产标的，有无出租情形；
4、 拍卖标的有无设定担保权。如有担保物权的应当指出在拍卖成交后，由法院用成交价款来处理有关部门的担保物权利问题，标的过户后，原担保物归于消灭；
5、 拍卖标的有无使用限制。包括不动产的相邻权、以及政府批准的土地用途，股票的流通有无限制，工业产权有无特许使用许可限制等。对于限制流通物，必须由符合国家规定的有专营资格的企业竞买、使用；
6、 其他需要说明的问题和瑕疵告知。
（四） 拍卖会的实施
1、 竞买人登记。拍卖企业在拍卖前，须审查竞买人的资格。破产企业的债权人可以作为竞买人，但是破产企业的股东、董事、经理原则上不得作为竞买人，以防止其有意规避法律，损害他人利益。
2、 拍卖会资料的准备。拍卖资料是拍卖一旦发生纠纷后的重要依据，一定要准备详实。如拍卖成交确认书、拍卖规则、拍卖记录、竞买委托书、拍品移交通知书、拍品目录、拍品的有关介绍、音像、图片资料等都要落实。
3、 举行拍卖会。拍卖会是整个拍卖活动的灵魂，是决定拍卖成功与否的关键环节。在这个环节中，应注意通知委托人和法院最好到场，可以对整个拍卖过程有个充分地了解，并及时处理一些意外情况发生；在拍卖会上，拍卖企业按拍卖规则进行拍卖，经公开竞价，竞买人的最高应价经拍卖师落槌后拍卖成交，并当场签订拍卖成交确认书和拍卖记录。
4、 价款交付及标的物移交。成交后，买受人应按规定时间交齐价款。交齐价款后，拍卖企业协助清算组与买受人办理移交手续（包括实物移交和权属证明移交），并签订移交书。
对未成交的财产，由拍卖企业和清算组协商是否进行二次拍卖或由清算组收回。
三、 破产企业财产拍卖过程中应注意的问题
破产企业财产拍卖涉及面广，影响大，且政策法规性强，必须精心组织，严格依法操作，确保拍卖活动的顺利和安全进行。在拍卖活动中注意以下几个问题：
（一） 要注意一些相关政策法规的限制。
1、 国有资产拍卖的限制。
在破产企业财产中，国有资产占有一定比例。因此，在破产企业财产拍卖前，应由有资质的评估机构进行资产评估，其评估报告经国有资产管理部门确认后，该评估报告具有法律效力。 
2、 土地使用权拍卖的限制。
（1）已缴纳土地出让金的国有土地使用权属于破产企业财产，由清算组进行评估、定价、拍卖变现。
（2）破产企业拥有的国有划拨土地使用权，应按照国务院颁布《城镇土地出让和转让条例》，在缴纳土地出让金后，可进行拍卖。
（3）破产企业拥有的城市规划区内的集体土地使用权，按规定原则上不能转让。如需转让，必须征得集体土地使用权所有者的同意，并按照《城市房地产管理法》第8条的规定向有关部门申请办理土地征用手续后，才可以按照国有土地使用权进行处理。
（4）破产企业租赁土地，不列入破产财产。属于破产企业投资形成的地上物，经与土地出租人协商，并经其同意，可以与土地使用权同时拍卖。
3、破产企业的禁止流通物和限制流通物拍卖限制。
破产企业的禁止流通物由国家收回。例如，自然资源、军事设施、公共设施、通讯设施。
破产企业的限制流通物必须转让给具备接受此标的物品的竞买人。如烟草、黄金、文物、特殊的化工产品等，必须出让给具有该产品经营许可证的单位。
在破产企业享有的知识产权涉及国家机密和军事机密等政府规定不得转让的部分不得拍卖。不属于破产企业的财产不得拍卖。
4、成套设备拍卖的规则。
成套设备是指由主机、辅助机械和其他设备组合成的机器设备系统，以生产线为典型代表。成套设备中的各个设备虽然可以独立存在，但只有整合起来使用，才能发挥较大功能作用。因此，对成套设备，原则上要求整体拍卖，如果不能整体拍卖的，可以考虑分体拍卖。
（二） 注意协调好与房管、国土管理部门的关系。
破产企业资产一般是地产、房产和机器设备三大类，而房地产占的比例较大。因此，在房地产拍卖之前，一定要到房管、国地管理部门了解房屋、地产的权属状况以及附于房地产上的特殊权益，千万不能将职工的住房和有权属争议的房产纳入拍卖范围，否则拍卖企业将陷于纠纷而造成损失。同时，取得城建房管部门对拍卖标的认可的地理位置、用地性质、房屋结构、建筑年代以及能产生的效益，是否符合城市规划要求等，然后与资产评估报告书中的价格进行比较。如果拍卖企业评估的价格高于评估机构给的评估价格，拍卖企业争取到拍卖业务将更加顺利，就更能得到房管和土地管理部门和支持。如果拍卖企业评估的价格低于评估机构的评估价格，那么拍卖公司也应事前向房管、土地部门说明理由，同样能争取国土、房管部门的支持。
在拍卖会上，是采用荷兰式从高往低卖是英格兰式的从低往高卖，关键要看资产评估报告。在实际操作中，评估机构非常担心估价偏低会背上国有资产流失的罪名，评估价格往往较高，高估则没有任何风险。评估机构的评估价格是以企业的财会资料为评估依据的，采用《成本法》和《清算法》来评估价格，而竞买人则是以标的物所能带来的利润来确定价格的。
另外，对买卖双方分摊的费用也应在拍卖前予以明确。由于破产企业房地产一般都已抵押，房屋产权和土地使用权证由管理部门保管，加之老国有企业和老集体企业的土地一般都属划拨土地，其办理产权过户及证照须经当地政府批准并交纳费用。在实际工作中，一般地讲，是按国家法律、法规和政策的规定，由买卖双方各自承担相应的部分。具体应将土地管理费、土地出让金、勘测费等拍卖之前应交的税费由委托人承担，买受人只需交纳国家规定的契税和证照工本费即可。即假设购买的产商品房，出让土地，这样买卖双方容易理解，费用，费用支付对象清晰，以减少或避免买受人与拍卖人之间产生纠纷。
总之，破产企业财产的拍卖：一是要依法，二是要结合不同的破产企业的性质的破产企业财产的权属关系采取不同的方式。既要成交，又要卖个好价位，以保护拍卖各方当事人和债权人的合法权益。