拍-案例分析：02年拍卖经典案例回顾(一)

  南方网讯　拍卖场里充满了变数，即使是经验老到的行家，也会有一两次失手。并不是他们轻视竞争对手，而是拍卖场里出现的新情况让竞投者在短时间内接受不了，所以操作有误。尽管如此，少数的胜利者仍然掏到“金子”。拿去年来说，便有一些比较具备说服力的案例，暂且列出来，供准买家一同分享。

　　案例一　负债拍卖经典中华广场商铺

　　去年７月１８日，中国银行广东省分行抵债资产拍卖会上，最为引人注目的标的物———中华广场三层的２７间商铺在起叫价９５０万元处被一位女士（来自广州某大型医药公司）全部“拿”走。没有出现竞争对手，出乎众人意料；但能够在整体竞拍时出手，便更加大出众人意料之外。中华广场商铺的成功拍出，所产生的意义是极其深远的。如果该批商铺是单个竞拍或分组合竞拍，最后累计的总价必定更高，因为多数人是准备在组合竞拍时举牌的；但银行愿意提供六成按揭，又促使整体竞拍的成功率大增。

　　拍卖价远不及二手价

　　拍卖标的物的２７间商铺全部位于第三层的北面，即面向中山三路的一边。其中有８间商铺组成一个独立组团，占据了一个极其有利的位置，是进出南面吉之岛百货的必经之路，因而其拍卖单价也是全部标的物中最高的，平均拍卖单价是２·６万元／平方米。据闻竞得者曾表示，除了部分铺位作医药品售卖用途外，其余所有铺位将会转手再卖出去，我们可以先对其中某些铺位作一个分析。

　　３２５７Ａ和３２５７Ｂ这两个铺位（都是１５·５２平方米）所处位置也不差，如果是单个铺位拍卖，拍卖价分别是１·９万元／平方米和２·１万元／平方米，而在二手市场上，目前的租金是５００元／平方米／月，平均投资毛回报率是２８·６％，这可是一个极具吸引力的数字。目前这两个铺位皆有租户，租约至去年年底，按照现在的经营状况，租户再续约的机会还是比较大的。至于二手售价方面，更加难以想象，靠近吉之岛百货的某个角落的３３０２铺，目前开价是６万元／平方米，即使成交价较初定价要低，还是比拍卖市场的价格要高出两倍。难怪拍卖会结束后有为数不少的中介代理行人员围着竞标者，商讨“转手”事宜，看来利润的驱动力非常大。事实上，竞投者也想尽快放出一批商铺，因为５８元／平方米／月的管理费并不低。

　　“领头羊”坐镇中山三

　　中华广场首层一般铺位的租金为６５０元／平方米／月；二层为５８０元／平方米／月；三层为５００元／平方米／月；四层则骤减至３００元／平方米／月。以前笔者曾经预测，中华广场将与金濠老鼠街、流行前线两个大场，在中山三路形成了一个铁“三角形”，保证了中山三路在路段扩宽期间仍能维持足够的人气。假如以后中山三路两侧的商铺将以大型商场或住宅式裙楼商铺为主，纯街铺数量大幅度减少，那以中华广场为首的商场将会以“领头羊”身份在省体场周边掀起更大的商业风暴。

　　案例二　联动拍卖时代带来商机

　　楼盘销售有联合代理（多家代理公司同时参与代理），如今不动产标的物拍卖也出现了多家拍卖公司联合举办拍卖会的现象。但据某些拍卖专业人士说，联合拍卖已经不是什么新玩意，在北京、上海等大城市早有案例，而广州市以前也有零星的拍卖活动采用这个方式，直到去年广东国际大酒店（６３层）、江湾大酒店等广东国投的负债资产出现后才被普通市民留意。

　　由于最近不断有银行相继公布其不良资产率，大部分负债公司的资产（主要是固定资产），都被银行及资产管理公司委托拍卖公司搞拍卖活动。因而市场上出现了一大批商用物业，这些物业并不带负债性质，地理位置较优越的标的，其商业前景还被一致看好。最大的一场是去年年中由中国信达、中国华融两家资产管理公司举办的春季广州拍卖会，由广东国际、安华白云、中商盛佳、古今、经贸拍卖行联合“操刀”。据古今拍卖行的王小姐透露，只要有买家作出购买决定，拍卖会就会立即举行，不会限定有意向的人员数目。

　　案例三　“老字号”的被拍命运

　　成珠酒家辗转终于拍出

　　去年４月９日在珠岛宾馆举行的拍卖会，唯一的亮点，也是最引人注目的“老字号”拍卖标的物————成珠酒家在没有人竞投的情况下被“接”走了。据了解，这是被一位黎姓先生以委托出价的方式取得竞投。

　　至此，总建筑面积共１６２７·７３平方米的成珠酒家整栋房产及《房屋所有权证》、《国有土地使用证》终以３５０万元移交他人，另外竞投者还须补交土地出让金１３２万元及房产过户所需的一切费用、税费。

　　综观成珠酒家的拍卖史，从２００１年年中开始竞拍，起叫价也从最初的７００万元缓慢降至现在的３５０万元，其间价格曾有过起伏，且原来的土地出让金是包含在标的起叫价内。最终，“成珠酒家”的牌子仍旧保存在酒楼内，暂不移交，买受人须按市政府的有关文件规定处理。广州市“老字号”的拍卖迄今还是第一次，应该说，老字号的负债问题是比较少见的，但不排除将来也会有相类似的情况出现，而老字号的真正价值在其商标，亦即其固有资 .