在建工程项目的拍卖应依法定程序操作

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　基本案情： 2002 年 12 月 2 日 ，江苏省宿迁市茂盛拍卖有限公司（以下简称茂盛拍卖公司与江苏省沐们县人民政府（以下简称沐阳政府），签订了一份无偿委托拍卖公司，双方约定；委托人委托拍卖人拍卖在建沐阳县新世纪广场项目工程，（该项目工程所有权属沐阳县亚商贸发展有限责任公司（以下简称欧亚公司）并已预售了 150 套商品房），该项目工程没有经过鉴定和评佑；双方就随意确定拍实标的底价（保留价） 2400 万元， 2002 年 12 月 10 日 在沐阳县物价局举行的拍卖会上；经过几轮竟价，最后拍卖师以最高价：人民币贰仟玖佰壹拾万元（ 29100000 ）落槌。买受人卢建中签署了《拍卖成交确认书》。但事后，由于买受人卢建中根本不具有偿付能力、役有实际履行买受义务，拍卖人也没有追究其任何责任。

　　2002 年 12 月 2 日 ，拍卖公司再次接受沐阳政府的委托，签订了第二份无偿委托拍卖合同双方约定）委托人委托拍卖人拍实在建沐阳县新世纪广场，将拍卖标的底价（保留价）变更为 2500 万元、拍卖方式是标卖。 2002 年 12 月 28 日在沐阳大酒店举行的现场拍卖会上，竟买人只有一人，即只有尚未依法成立完毕的沐阳县好景置业有限公司（以下简称好景公司）参标应价。成交后好景公司在《拍卖成交确认书》上签字盖章，成交价为：人民币贰仟伍佰万元（ 25000000 ）。

　　案例分析： 综观整个案情，委托人、拍卖人都负有责任，应吸取以下三点教训。

　　一、拍卖双方应履行法定的义务、拍卖公告是必不可少的程序

　　拍卖活动是依据《拍卖法》而进行的一系列有组织、有秩序的规范性交易行为。，委托是拍卖的起始与源头，拍卖委托的前提是：委托人必须具有物品的所有权或处分权或者财产权利。委托拍实方式分为任意委托拍卖方式和法定委托拍卖方式两种。但无论何种委托拍卖方式，委托人应履行委托义务：（ 1 ）委托人应向拍卖人提供自己的身份证明、自然人应提交身份证明原件，并留存其复印件；法人应提交法人执照及法人代表的证件原件，并留存其复印件。（ 2 ）提供委托拍卖标的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的证明及其他资料（ 3 ）委托人应当向拍卖人证明拍卖标的来源和暇疵。 。

　　拍卖人代表委托人实施拍卖，处于代理人的地位，应履行代理人义务：（ 1 ）拍卖人对委托人的资质审查核实。（ 2 ）拍卖人对委托人有否拥有对委托拍卖标的所有权和处分权审查核实。（ 3 ）拍卖人确定接受委托人拍卖委托后，签订《委托拍卖合同》。在举办烟卖活动时，应当于拍卖日 7 天内到拍卖活动所在地工商行政管理局备案；举办拍卖活动结束后 7 天内，将竞买人名单、身份证复印件送拍卖活动所在地工商行政管理局备案。（ 4 ）拍实企业应当按照《拍卖法》的规定于拍卖日 7 日前发布《拍卖公告》。（ 5 ）竟买人与拍卖企业之间不得有恶意串通行为。

　　综观茂盛拍卖公司两次拍卖程序，依据《拍卖法》相关规定，茂盛拍卖公司存在一系列程序违法行为：

　　首先、按照工商行政管理局核定的茂盛拍卖公司营业执照经营范围，该公司无权拍卖沐阳县新世纪广场工程项目这类标的物。 、、”（

　　其次、茂盛拍卖公司接受沐阳政府（委托人）要求委托拍卖的标的，是在建沐阳县新世纪广场工程项目，沐阳政府既没有提供该工程项目所有权证明或者依法可以处分拍卖标的证明及其他资料，茂盛拍卖公司也没有要求沐阳政府提供以上证明和资料。事实是：沐阳政府（委托人）私下非法变更在建沐阳县新世纪广场工程项目有关证照。截止 2002 年 12 月 28 月，已有沐阳县欧亚商贸发展有限责任公司、上海金顺达房地产开发经营公司、沐阳新世纪商贸有限公司三家公司，先后都持有对同一个项月的县计经委立项批文、国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证：茂盛拍卖公司明知沐阳政府（委托人）委托拍卖的标的没有所有权和依法可以处分拍卖标的证明，而不作为履行法定的审查核实的义务。双方依据已经废止的《经济合同法》签订了二份无效《江苏省委托拍卖合同》，茂盛拍卖公司主观有过错，应承担民事侵权责任。 ／，、～

　　第三、按照《拍卖法》的规定：茂盛拍卖公司（拍卖人）应于拍卖日 7 同前发布《拍实公告》。茂盛拍卖公司既没有履行这一法定义务；也没有按照国家工商行政管理局《拍实监督管理暂行办法》规定：于拍卖日 7 天内到拍卖活动所在地工商行政管理局备案，更没有在举办拍卖活动结束后 7 天内，将竞买人名单、身份证复印件送拍卖活动所在地工商行政管理局备案。因此，茂盛拍卖公司两次拍卖在建沐阳县新世纪广场工程项目行为，至今没有依法发布《拍卖公告》，在拍卖活动前和拍卖活动结束后，也没有依法向沐阳县工商行政管理局报送备案资料。

　　第四、茂盛拍卖公司违反《拍卖法》第三十九条第二款规定，放弃追究卢建中对：“再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额”，即 410 万元差额的权利。

　　二、价格评估是拍卖的前置程序、公开竞价是拍卖的法定形式

　　茂盛拍卖公司和沐阳政府在沐阳县新世纪广场项目工程拍卖底价的确定上，带有很大的随意性，自行定出“底价” 2400 万元，而未经法定评估机构对房产和地产进行不动产的评估，与拍卖标的物实际价格相差甚远，严重损害产权所有人合法权益。核定不动产底价标的依据是不动产的评估结论。在建沐阳县新世纪广场土地使用权，在 l999 年 8 月 24 日经江苏省宿迁市土地估价事务所评估地价为： 18897579 ． 00 元。在建沐阳县新世纪广场项目工程房产：欧亚商贸公司已投入资金 3561 万元，沐阳政府对沐阳县新世纪广场项目工程拍卖底价定为 2400 万元的依据是“自定”价格，严重违反了价格评估是拍卖的前置程序。茂盛拍卖公司和沐阳政府在没有价格评估报告情况下，自行定出拍卖“底价”的行为是侵权行为，拍卖人和委托人双方都侵犯了欧亚商贸公司合法权益。

　　茂盛拍卖公司对自然人卢建中和设立中的好景置业公司（竞买人），报名参与竞拍 2400 万元不动产的资质，既没有进行竞拍登记，也没有依法审定竞拍人资信能力。买受人卢建中对 2002 年 12 月 10 日 《拍卖成交确认书》，违约失交是必然结果，因为他根本没有偿付能力。好景公司章程规定：公司注册资本为人民币 300 万元。 2002 年 12 月 25 日 宿迁中信会计事务所注册会计师葛凯，故意提供虚假的宿中验定（ 2002 ） 225 号《验资报告》。 2002 年 12 月 26 日 设立中的好景公司，持有虚假的宿中验字（ 2002 ） 225 号《验资报告》，向沐阳县工商行政管理局申请设立公司。好景置业公司竟然当天就领到了注册号为： 3213222101373 ，注册资本是人民币： 1200 万元的“企业法人营业执照”，并参与不够法定人数“标卖”的拍卖会。茂盛拍卖公司与好景公司未经拍卖竟价程序处分拍卖标的“标卖”行为本身就是恶意串通行为。“标买”后，好景公司在 2002 年 12 月 28 日 《拍卖成交确认书》上签字、盖章。但至今尚未全额支付价款，而实际占有新世纪广场项目工程财产。 2003 年 2 月 2 日 好景公司才被沐阳县工商行政管理局核准公司成立。

　　《公司登记管理条例》第三条第二款规定：“未经公司登记机关核准登记的，不得以公司名义从事经营活动”。第十六条规定：“预先核准的公司名称在保留期内，不得用于从事经营活动，不得转让”。设立中的好景公司（买受人），在 2002 年 12 月 28 日未经沐阳县工商行政管理局核准登记，以好景置业公司名义，参与茂盛拍卖公司举办的拍卖会并签订《拍卖成交确认书》的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定应属无效。

　　三、在建房地产拍卖应申请审核、预售在巴商品房拍卖应扣除

　　在建工程项目拍卖属于特殊的房地产拍卖，因为涉及的法律关系比已完工的房地产更复杂，这主要是房地产在建工程项目的权属：进展状况、相关资料、手续、批文需要核实，而茂盛拍卖公司信奉政府怎么说，他就怎么做，拍卖公司忽视了几个主要问题即：

　　1 ．在建工程项目上地使用权以出让方式取得，已经支付了全部出让金，签订了《国有土地使用权出让合同》，领取了《国有土地使用证》，“土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记”。

　　2 ．在建工程项目已经计委、规划、土地、施工管理部门批准并持有合法批文，建设用地规划认可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证是必不可少手续；

　　3 ．房地产建设开发投资总额已按规定完成 25 ％；

　　4 ．在建工程项目债权、债务、抵押行为拍卖人应掌握和了解； 。

　　5 ．在建房地产工程拍卖转让，权利人应当向城市房产主管部门递交《在建房地产工程转让申请书》并提交相关证明文件和证照，经审批取得批准文件后才能进入拍卖程序。

　　6 ．拍卖人不应当忽视在建房地产行业拍卖的常规，即对已售商品房妥善处理，通常情况工作：

　　其一、对已预售部分房地产在拍卖前，计算拍卖底价和计算拍卖房地产面积时，应当扣除一部分；

　　其二、在发布《拍卖公告》中如实广而告之；

　　其三、该在建工程项目权利人应当将房屋建设工程拍卖转让情况，以书面形式告知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起 30 日内要求解除合同，在拍卖后买受人应做好二方面工作，一方面应退还预购人钱款，另一方面应当继续履行已签署《商品房预售合同》。

　　综上所述，茂盛拍卖公司违反《拍卖法》相关规定违规运作，既侵犯了权利人的合法权益，也侵犯了商品房预购人的合法权益。茂盛拍卖公司两起非法代理拍卖在建沐阳县新世纪广场工程项目应注意的法律问题是：拍卖双方应履行法定的义务，拍卖公告<