查验房（地）产标的工作程序及要求

一、确权
1、要求明确查验委托人所提供的各种产权证明或有效法律文书，并要求查看原件，如委托人仅能出示复印件，并声明保证能移交原件的，要做好记录，在《委托拍卖合同》中注明，必要时，还需到房（地）产产权登记管理部门进行查验。
2、对于手续欠缺而暂时无法过户的，要与委托人协商过户的责任问题并写入《委托拍卖合同》，对委托人不负责过户的，要做好记载，在展示时予以公示。
3、对于委托人所出示证明无法明确表明产权关系的，要与委托人协商，尽量完善产权证明，确实无法提供产权证明的，不能接受委托。
4、查验标的有无他项权力登记，有无重复抵押、重复查封，是否设置其他债权。
二、查验实物
1、确定地址，要准确地确定与产权证明相符合的地址，包括：区、街（路）、楼号、门牌号。详细勘察是否有违章建筑。对房产（土地）部分拍卖的，要明确分界线。
2、查验房产实际面积与产权证明文件登载的是否一致。如有明显差距或竞买人提出异议时，要及时与委托人协商，采用妥善办法处理，如需法定测绘部门进行测绘，应明确相关费用的承担问题。
3、查验外观：房产层数，外墙材料、新旧程度、有无脱落、裂缝，门窗新旧程度、材料、破损情况。
4、查验内部：房屋建筑结构、材料，内部布局，建筑质量，有无损毁、损毁程度，配套设施：供水系统、供电系统（电力容量）、通讯系统、供暖系统、燃气系统、排水系统是否齐全，损毁程度。
5、对标的内的附属设施（如空调、电讯设备、照明设备、防火防盗设备等等）和标的内存放、安装的物品、设备（如机械加工设备、动力设备和原材料、物资、在制品、产成品等等），要明确其产权归宿，是否包含在拍卖范围内，是整体拍卖还是分别拍卖或是随标的赠送，如归属标的同时拍卖，要明确管理职责，明确如何交接、清点实物及拍卖活动过程中和拍卖结束后损坏、丢失处理办法。
6、对标的的外观、周围环境、内部结构、配套设施拍照。
7、根据要求绘出简易位置图、结构图。
三、调查软环境
1、周围环境、所处位置经济状况，繁华程度，消费群体，临近公共设施情况，医院、学校、商业网点、公园、绿地、交通线路，距铁路、机场、大商业区距离，主要街路，最临近商业网点经营类别，经营状况。
2、房屋是否存在纠纷，如房屋已出租、出借，包括不合法的无理纠纷，如他人非法占用，非法出租、转让。现使住人状况，对拍卖活动的反应态度，对成交后的可能影响。
3、拖、欠费情况，主要费用有土地出让金、契税、采暖费、物业费、水费、电费、煤气费、通讯费等。拖欠时间、金额、如何解决。对办理过户的影响。