如何确定拍卖底价

如何使拍卖活动能得到较好的经济效益和社会效益，这是拍卖从业人员和广大竞买者普遍关心的一个热点。
　　　首先要求拍卖企业不但要有好的拍卖师，而且要有一支训练有素的专业人才队伍。其次还要认真做好拍卖工作中的每个环节的具体工作，尤其是科学合理地确定拍卖底价，是带来较高成交率不可缺少的一项重要条件。现结合日常
　工作实际谈点粗浅认识。
　　　一、分清拍卖底价和评估价的关系 拍卖底价和评估价有着质的区别。许多人都将评估价误认为是底价，混淆二种价的概念，至使在确定拍卖底价时容易出现差错。
　　　（一）拍卖底价是竞买人竞买拍卖标的的基础。底价又称保留价，是委托人委托拍卖标的的最低保留价。是拍卖人与竞买人达成拍卖协议的必备条件，也是委托人制约拍卖人的一种附加条件。竞买人在确定的底价基础上，运用竞价方式，最终以价高者得的原则产生出买受人。它的一切活动都是在公开的场合下进行，受到各方当事人的严密监督，它和评估价有着严格的区别。
　　　（二）评估价不能代替拍卖底价。评估价是根据国家有关法令法规，运用科学的计算方法，对所需评估物所作的一种评定价格。按照我国民法通则规定，因债而产生的债权债务关系，用评估出的价格，直接用于抵偿和变买是有一定实用意义的。
　　　但以评估价作为拍卖标的的底价是不科学的。主要表现有，一是评估是对某一特定物的一种估价，是一种静态行为，而拍卖是一种动态行为。从评估到拍卖程序需要一段时间，在这段时间内，市场也会起到一定变化，评估出的价格实际已经滞后于市场。二是评估的目的和方法不同，产生的结果也会不同。同样一件评估物，用两种计算办法，就会出现两种不同评估结果。这种差异的出现，主要是评估人员站的角度不同，采用的计算方法不同所致。三是人为因素较大。评估人员的素质高低，直接影响到评估的质量。这主要指人员的文化、阅历和实际工作能力。加之人情因素的影响，使评估结论缺乏公正性。四是利益驱动。评估数额越大，收费就越多，在评估时经常出现就高不就低现象。
　　还有少数房产部门实行垄断经营，自行评估，自行拍卖，自行办理手续，制约和阻碍了拍卖业的开展。以上列举的种种评估方法，既不能准确反映不断变化的市场，又不能反映出拍卖的具体实际情况。因此，将评估价作为拍卖底价的做法既不科学也不可取。
　　　二、坚持合理确定拍卖底价的原则 办任何事都有一定的规则，违背规则就要受到惩罚。在确定拍 卖底价时，要正确摆正主次矛盾的关系，需注意以下几个原则。
　　　（一）遵循价值规律原则。商品价格是以商品价值为基础的，是商品价值的货币表现形式。确定底价，还要考虑受市场商品供求关系的影响，通常说“货卖当时价”就是这个道理。有了合理的底价；就能吸引一大批竞买者，他们可以根据自己的需求和市场行情，在拍卖前对竞买标的进行一番充分了解后，就可积极参与竞买，所有竞买者都在一个起跑线上展开竞价，拍卖底价也在竞价中开始升值，实际成交的概率也大大得到提高。
　　　（二）偏低原则。在确定拍卖底价时，即要遵照委托人的意愿，同时又要考虑竞买人的心理因素。拍卖人在对市场调查研究后，应提出可行性意见，供委托人参考。一般都遵循偏重底价低于成交价的原则，这样做反而会提高成交率。九七年，我们受两个主管部门委托拍卖破产企业，第一家考虑到增值，坚持按评估价作底价拍卖，其结果是顾此失彼没有成交。第二家对评估价只作参考，结合行情，对确定底价时留有余地，一举拍卖成功，不仅获得了较好的经济效益，还利用拍卖这种交易方式，救活了一个企业，使企业获得重组。二者相比反差较大，前者只注重评估价，忽视了市场供求关系，底价虽定得高，反而没有成交，受到了价值规律的惩罚。后者本着实事求是的态度，尊重市场规律，科学确定底价，从中获得回报。这就进一步告诉我们，拍卖市场是一种公开竞争市场，它的运行只能以价值规律为基础，发挥市场调节功能，才会提高成交率。
　　　三、确定拍卖底价的方法 拍卖底价即保留价的确定，是委托人特有的权利，因为委托人对委托的物品拥有所有权或处分权。拍卖人只能根据委托人确认的底价，认真组织拍卖。在拍卖中，拍卖人不得低于底价成交，低于低价成交的，要负责向委托人给予赔偿。对确定拍卖底价一般可采取以下几种方法：
　　　（一）由委托人自行确定。委托人根据自己委托拍卖品的价值和要求，提出底价即保留价。一经确认立即和拍卖人签订委托拍卖协议，用契约的形式，建立起双方法律关系。委托人需要更改底价，必须在法律规定的有效时间内进行。因委托人确定的底价不合理，造成不能成交的，应由委托人自行负责，并需承担对拍卖人所支付的实际费用。
　　　（二）协商确定。这种办法，一般由委托人和拍卖人共同协商确定。委托人可以提出自己的意见，拍卖人对委托的拍卖标的，在详细了解情况的基础上，作必要的市场调查后及时将市场信息，经过综合整理加工反馈给委托人，经双方确认后，使确定的底价更趋合理，有利于提高成交率。
　　　（三）根据忡华人民共和国拍卖法》第28条规定：“拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”拍卖国有资产，经评估机构评估是一种法定程序，在确定拍卖底价时是一条重要的参考依据，但不是唯一依据。一般都有三方共同商定，即委托人、拍卖人和评估人员。三方结合确定评估价，对潜在的竞买人应认真分析研究，同时，还要考虑到相关法令法规，最终，定出拍卖底价。
　　　当然，拍卖国有资产涉及面大、政策性强。一定要按照有关法令法规进行规范运作。有些人担心拍卖国有资产会流失，这种认识是非常片面的。因为拍卖都是在公开的场合下进行的，透明度高，国有资产是不可能在这种场合下流失。